开店选址用好4个法则,90%的餐厅能赚翻!

全国有近6000家各类购物中心,而在上海,3万平方米以上的购物中心有近260家,是全国购物中心最集中的城市。

据《上海购物中心2019年发展报告》显示,2018年,上海新开购物中心共59家,其中新建项目38家,与2017年基本持平。

截至2018年底,全市20万平方米以上的特大型购物中心有14家。预计2019年上海拟开33个商业项目 商业体量达288万㎡。

2019年上海预计新开的购物中心图源:赢商网

而近些年,餐饮也成为购物中心最有效的引流业态。从2011年开始,餐饮在购物中心的占比逐渐从10%增加到40%以上。

购物中心进入存量时代,与其“一荣俱荣,一损俱损”的餐饮不只需要自身品牌实力过硬,更多了一重选择购物中心的评估能力。

一个选不好不仅不能提供良好的运营环境,甚至有可能会因高昂的租金压垮餐厅经营。

揭秘上海最火商圈:这样的选址90%的餐厅能赚翻!

购物中心能为品牌运营锦上添花,也有可能让运营雪上加霜图源:百度

面对购物中心数量激增的现实,本期漆点就仅以上海为例为大家盘一盘各种门道。

01

上海8大热门商圈盘点

现下就为大家盘点一下上海的最热商圈

1南京东路(含人民广场,大悦城)

上海热门商圈,旅游地标,人流稳定,周边居民、白领众多,最主要的是这是餐企打响全国名头的战略之地。

热门商场:静安大悦城,来福士,世贸广场……

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图源:百度

2中山公园

地处交通枢纽,三条地铁线路在此处交汇。众多餐饮挤破头都要占领的竞争高地。

热门商场:龙之梦购物中心,长宁来福士……

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图源:百度

3五角场

北上海地标,毗邻复旦,财大等大学校园以及众多居民区,周边更有高新技术白领聚集的园区,属于超大型复合商圈。

热门商场:合生汇国际广场,万达广场,百联又一城……

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图源:百度

4南京西路(含静安寺)

奢侈品聚集地,高端消费为主,消费客群较为优质,适合高人均餐饮。

热门商场:恒隆广场,久光百货,静安嘉里中心……

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图源:百度

5徐家汇(含体育场地区)

上海最成熟的城市副中心,性价比较高商圈,年轻消费群体聚集地,也是餐饮人心中浦西的黄金地块。

热门商场:港汇恒隆广场,美罗城,太平洋百货……

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图源:百度

6新天地商圈

上海著名小资地标,遍布顶级品牌调性商场,如今也成为外地品牌打响第一炮的重阵地。

热门商场:K11、iapm、新天地时尚、新天地南北里……

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7陆家嘴(含张杨路)

重要CBD,精英白领居多,人均较高,十分适合一些外卖品牌。

主要商场:国金中心,上海国际金融中心,第一八佰伴……

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图源:百度

8环球港

上海环球港是亚洲最大商场,总面积48万平方米。具备“商、旅、文”三为一体的商业模式,同时也是集聚人流的综合交通枢纽。

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图源:百度

02

选址就是选流量

当然也不是进了好的商圈就行,品牌在选址购物中心时,商场方的资质背景、商业管理和运营能力、商场调性是否与品牌需求相符,都是餐饮商家必须要考虑的。

1观察商圈定位

首先这个商场的定位你得知道。不同的商圈业态,有不同的消费人群,对品类的喜好程度并不一样。学校、社区、写字楼、商业体等商圈类型不同,消费特点也有所不同。

不同商圈餐饮的消费比重也不同图源:中国房地产信息

一个商圈的定位决定了客单价的高低及口味的偏好等,到底适不适合自身品牌业态,这是需要各位餐饮人自己斟酌,就不在过多延展了。

2了解交通状况

餐饮人选择入驻商场时往往会忽略周边交通状况。之前有一个连锁品牌,外卖月销订单在4000单左右,却唯独一家门店仅有800多单。

细问之下,症结出在了选址上。首先商场要求骑手必须停到指定区域,另外店铺位于高层不方便骑手拿餐,这两点极大影响了订单的配送率。

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骑手在领餐等候过程中停车难图源:百度

3评估竞争系数

在走访市场的时候我就发现很多餐饮人喜欢扎堆,硬生生的在残酷的竞争车轮中,自寻死路。

就拿长宁龙之梦为例,茶饮竞争最激烈的楼层竟有8家茶饮店,3家咖啡店,茶饮店占比整层餐饮的20.3%,这一点也着实让人很看不懂……

一家接着一家的茶饮图源:大众点评

当然要注意的同样不只是商场内部,更有商场与商场之间的倾轧。

我司附近的万象城(24万平)和其斜对面的爱琴海(24万平,这两个隔一个十字路口,并列是上海2017年全亚洲最大的正地铁上盖项目。

他们的横空出世,直接“重伤”体量小,防御能力弱的乐虹坊。客流严重被稀释,物业放弃管理,商场一度瘫痪。

新购物中心对老商场产生巨大的虹吸效应 图源:百度地图

曾经有一名资深餐饮人跟我说:“商场要是没人气,餐厅免费吃,都没有人来”。虽然这是一句怨话,但也是侧面证实了商场店的特性。

03

谨慎商场流量陷阱

你指望商场成为你的“人流发动机”,商场又何尝不希望借你来引流呢?

在接触市场的过程中,我就发现,头部品牌能凭借自身溢价获得较低租金,而小品牌却反倒成了炮灰白白替商场养了人气。

但比这更怕的事实却是客流基本向大品牌与热门品牌导流,其他品牌业绩却日缩月减根本活不下去,餐饮品牌一批一批地换,更是造成了一种这个商场热门的假象。

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同家商场有的排队如潮,有的门可罗雀图源:百度

不少餐饮人就如同飞蛾一般,被引向这团看似大好的“火”,深陷弥足仍不自知。

我遇到太多自创品牌、餐饮小白们,为了进驻商场,呕心沥血,以为进去了就能不愁客人,于是里里外外打点,结果只有剩下的位子。而且,商场内的广告位全部都被人订光了,剩下鸡肋位置的广告位,令人唏嘘……

04

“一流商圈二流位置”性价比最高

想要打出品牌的知名度和势能,核心商圈核心位置一定是最好的选择。但是,拿铺能力都是和品牌实力、资金数量、资源关系挂钩的。

大部分品牌在这三点中必然有所欠缺,此时,“一流商圈二流位置”的选址策略,可能就成为一个缓冲资金压力、又兼顾位置优势的选择。

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品牌势能越强拿到资源越好图源:上海去哪吃

只是可惜现在更多的头部品牌或者一些区域性大品牌也会选择这样的战略,在保证用户基数前提下还能获得相对较低的租金,这也相当于变相增加了小品牌的压力。

05

好位置更要好战略

如果你在区域积累了一定的势能,那么就要抢下核心位置,一些引流聚人气的地铁层、核心位置一定要拿下塑造品牌势能。渠道为王有时候并不只是在于建立品牌扩大企业,更重要的目的在于封杀对手。

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瞄准了商场这块的空缺

大肆进入各种客流大的优质商场图源:左庭右院

否则当初多少潮汕牛肉锅品牌怎么就让左庭右院脱颖而出了呢?品牌的战略思维有时候能决定品牌的高度。

结语

当很多餐饮老板在抱怨隔壁铺位后台硬,房租比我便宜一半的时候,转过身,商场就能为了照顾海底捞24小时营业,特批2部电梯专供其使用。

潮水退去,才能看到谁在裸泳。这里面有很多东西,值得餐饮人思考。

诸位不妨将眼光放长远一些,多看看多想想3-5年后的走势,时下餐饮经营就有了方向。

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